關(guān)于支持城市更新行動的若干政策措施

　　實施城市更新行動是以習(xí)近平同志為核心的黨中央作出的一項重大決策部署。為深入貫徹習(xí)近平總書記關(guān)于城市工作重要論述和對江蘇工作重要講話重要指示精神，全面落實《省委辦公廳省政府辦公廳印發(fā)關(guān)于實施城市更新行動指導(dǎo)意見的通知》(蘇辦發(fā)〔2022〕14號)要求，有力有序推進城市更新工作，進一步優(yōu)化存量、提升品質(zhì)、完善結(jié)構(gòu)，堅持走內(nèi)涵集約、綠色低碳發(fā)展之路，努力創(chuàng)造更加美好的城市人居環(huán)境，提高全省城市規(guī)劃、建設(shè)、治理水平，現(xiàn)制定以下政策措施。

　　一、優(yōu)化規(guī)劃編制實施管理

　　(一)深化規(guī)劃編制內(nèi)容。發(fā)揮國土空間詳細規(guī)劃(以下簡稱詳細規(guī)劃)引導(dǎo)作用，對符合城市更新需求的既有詳細規(guī)劃，繼續(xù)沿用;對確需編制或修改的，按照急用先編原則，充分考慮城市更新實際需求編制更新地區(qū)詳細規(guī)劃，在單元層次詳細規(guī)劃(即更新規(guī)劃單元詳細規(guī)劃)中，明確單元主導(dǎo)功能、管控通則，探索基準容積率制度，預(yù)留彈性空間;在街區(qū)層次詳細規(guī)劃(即更新實施單元詳細規(guī)劃)中，明確保留、改造、拆除的更新區(qū)域和地下空間利用范圍，合理確定用地性質(zhì)，細化用途混合和兼容要求，合理確定地塊建筑密度、高度、容積率和綠地率等指標?！藏?zé)任單位：省自然資源廳，各市、縣(市、區(qū))人民政府組織落實。以下均需各市、縣(市、區(qū))人民政府負責(zé)，不再列出〕

　　(二)科學(xué)設(shè)置規(guī)劃指標。對歷史城區(qū)包括歷史文化街區(qū)、歷史地段等特定區(qū)域，按照保護要求因地制宜確定規(guī)劃指標。城市更新地區(qū)中對現(xiàn)狀建筑密度較高等無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的區(qū)域，在征得規(guī)劃范圍內(nèi)利害關(guān)系人同意的前提下，按照“優(yōu)化不惡化”原則，在詳細規(guī)劃中對建筑高度、日照間距、停車配建、建筑密度、綠地率、建筑退讓距離等規(guī)劃指標進行適應(yīng)性優(yōu)化完善。為滿足安全、環(huán)保、無障礙標準等要求，對于城市更新地區(qū)增設(shè)必要的樓梯、電梯、公共走廊、無障礙設(shè)施、風(fēng)道、外墻保溫等附屬設(shè)施以及景觀休息設(shè)施等情形，其新增建筑量可不計入規(guī)劃容積率。(責(zé)任單位：省自然資源廳)

　　(三)提高規(guī)劃實施效率。推動建立詳細規(guī)劃動態(tài)更新機制，探索并聯(lián)審批，縮短規(guī)劃許可辦理時長。支持地方探索將經(jīng)地方人民政府審定的城市更新項目實施方案作為詳細規(guī)劃調(diào)整的參考，充分考慮規(guī)劃指標和要求。在確保公共利益和安全的前提下，各地可結(jié)合本地實際和更新需要，探索實施建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免制度，研究制定豁免清單。(責(zé)任單位：省自然資源廳)

　　二、創(chuàng)新土地供應(yīng)使用方式

　　(四)細化完善供地條件和方式。支持各地依法依規(guī)運用劃撥、出讓、租賃等多種方式，保障城市更新項目用地。對歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)內(nèi)的更新項目，涉及點狀布局且確需整體組合供應(yīng)的地塊，可探索將各地塊規(guī)劃條件和整體規(guī)劃條件一并作為供地條件。對布點分散、單體規(guī)模小、對其他建筑物構(gòu)筑物有密切依附關(guān)系的社區(qū)養(yǎng)老、社區(qū)管理、群眾體育、新能源汽車充電設(shè)施等配套設(shè)施，可依據(jù)詳細規(guī)劃、國家和省相關(guān)政策文件，納入供應(yīng)地塊的規(guī)劃條件，補齊更新區(qū)域公共服務(wù)配套短板。對以租賃方式取得國有土地使用權(quán)的更新項目，在租賃期內(nèi)依法依規(guī)完成更新改造的，經(jīng)依法批準可在租賃期滿后依法以協(xié)議出讓方式取得土地，按規(guī)定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。鼓勵原土地使用權(quán)人依法以轉(zhuǎn)讓、經(jīng)分割審批后部分轉(zhuǎn)讓或出租土地使用權(quán)等方式盤活利用。零星建設(shè)用地(包括邊角地、夾心地、插花地等)，需與相鄰?fù)恋匾徊⒓性匍_發(fā)，符合低效產(chǎn)業(yè)用地再開發(fā)規(guī)定的，可按規(guī)劃要求經(jīng)批準以協(xié)議出讓方式供地;具備獨立再開發(fā)利用條件的，按照規(guī)劃條件確定的用途依法辦理供地手續(xù);其他情形的零星建設(shè)用地用于建設(shè)非盈利性公共停車場、公共綠地和公共廁所的，可以劃撥方式供地。更新區(qū)域內(nèi)無空閑土地的，可單獨設(shè)立地下空間建設(shè)用地使用權(quán)，鼓勵復(fù)合集約設(shè)置公共服務(wù)設(shè)施。(責(zé)任單位：省自然資源廳)

　　(五)規(guī)范引導(dǎo)土地用途轉(zhuǎn)換。結(jié)合新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展需要，支持不同產(chǎn)業(yè)用地類型合理轉(zhuǎn)換，鼓勵各地探索制定存量建設(shè)用地用途轉(zhuǎn)換負面清單，依據(jù)詳細規(guī)劃、規(guī)劃條件和供地政策進行混合復(fù)合更新，依法依規(guī)辦理供地手續(xù)。支持符合國家和省存量土地盤活利用五年過渡期政策的更新活動，五年過渡期自批準之日起計算;過渡期滿完成更新改造后，可參照不動產(chǎn)歷史遺留問題處理規(guī)定，辦理相關(guān)手續(xù)。對經(jīng)地方人民政府審定的城市更新項目，因土地用途轉(zhuǎn)換需補繳土地出讓金的可以按規(guī)定分期繳納。(責(zé)任單位：省自然資源廳、省財政廳)

　　(六)合理設(shè)定土地使用年限。鼓勵各地根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的實際需要，考慮采用不高于法定最高出讓年限或租賃年期供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地，依法依規(guī)予以續(xù)期。更新后的混合用途宗地出讓時，屬于不同用途不動產(chǎn)難以分割且只有一個使用者情形的，可統(tǒng)一按綜合用地、最高不超過50年設(shè)定出讓年限;屬于不同用途不動產(chǎn)可以分割且最終使用者為不同單位或個人情形的，一般應(yīng)按宗地所含的具體土地用途分別確定出讓年限，并明確不同用途相應(yīng)的土地面積。(責(zé)任單位：省自然資源廳)

　　三、提升產(chǎn)權(quán)登記辦理服務(wù)水平

　　(七)妥善處理不動產(chǎn)登記歷史遺留問題。各市、縣(市、區(qū))人民政府根據(jù)實際情況出臺本地化解歷史遺留問題的政策文件，針對用地手續(xù)不完善、欠繳土地出讓價款和相關(guān)稅費、未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實、開發(fā)建設(shè)主體滅失或不再具備相應(yīng)資格、無法提供竣工材料、已銷售房屋的建設(shè)用地使用權(quán)被抵押或查封、房屋土地信息不一致、項目跨宗地建設(shè)等不動產(chǎn)歷史遺留問題，明確不動產(chǎn)確權(quán)登記路徑。(責(zé)任單位：省自然資源廳、省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省稅務(wù)局)

　　(八)探索優(yōu)化更新項目產(chǎn)權(quán)辦理手續(xù)。對城市更新形成的不動產(chǎn)，兼容多種功能的土地和建筑物的，可分割的可按不同宗地范圍、不同建筑區(qū)域或樓層辦理分割審批手續(xù)、分區(qū)分層設(shè)權(quán)后，辦理不動產(chǎn)登記。立體開發(fā)的土地，可按地表、地上、地下分層或按建筑功能分區(qū)辦理分割審批、分別設(shè)權(quán)后，辦理不動產(chǎn)登記。支持原不動產(chǎn)權(quán)人與更新實施主體依據(jù)更新合作和轉(zhuǎn)讓協(xié)議，依法向不動產(chǎn)登記機構(gòu)共同申請轉(zhuǎn)移預(yù)告登記;更新完成后，按照預(yù)告登記事項申請辦理后續(xù)登記手續(xù)。支持以“帶押過戶”方式辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移和登記手續(xù)。對申請轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的更新項目，經(jīng)市、縣人民政府依法批準可由受讓人辦理協(xié)議出讓，按照有關(guān)規(guī)定核定并繳納出讓價款后依法辦理不動產(chǎn)登記。對涉及多個土地使用權(quán)人、使用權(quán)類型不同但不改變土地用途并就地安置的更新項目，在共同約定更新后產(chǎn)權(quán)人擁有的原土地使用權(quán)類型不變的前提下，可在完成更新后根據(jù)約定依法辦理不動產(chǎn)登記。(責(zé)任單位：省自然資源廳、省委金融辦、人民銀行江蘇省分行、金融監(jiān)管總局江蘇局)

　　四、完善施工圖審查管理體系

　　(九)健全施工圖審查管理機制。進一步細化明確既有建筑改造項目施工圖審查申請材料的內(nèi)容，統(tǒng)一新舊標準的適用規(guī)則和審查合格證文書樣式，提高既有建筑施工圖審查效率和規(guī)范性。鼓勵在保障建筑結(jié)構(gòu)安全、有利于保護利用等前提下，組織制定適應(yīng)既有建筑改造要求的設(shè)計審查要點。(責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

　　(十)優(yōu)化施工圖審查路徑。對無法滿足現(xiàn)行標準的城市更新項目，歷史文化保護傳承利用類的由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門組織專家論證，既有建筑安全隱患消除類的由城市更新項目實施主體組織專家論證，專家論證意見作為設(shè)計、施工圖審查、施工、竣工驗收等的依據(jù)。鼓勵各地結(jié)合城市更新實際，開展建筑師負責(zé)制試點，可探索對該類項目實行施工圖審查自審承諾制管理。(責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

　　五、加強消防設(shè)計審查驗收銜接

　　(十一)完善消防審驗技術(shù)流程。在改善消防條件、提升消防本質(zhì)安全水平的前提下，支持各地對《江蘇省既有建筑改造消防設(shè)計技術(shù)要點(試行)》中尚未包括，但確有現(xiàn)實需求的內(nèi)容進行試點，適時總結(jié)成功經(jīng)驗并復(fù)制推廣。鼓勵更新實施主體綜合運用消防新技術(shù)、新產(chǎn)品、加強性技術(shù)措施等提升消防安全條件。對涉及歷史文化街區(qū)保護利用的更新項目，指導(dǎo)各地編制防火安全保障方案;對涉及歷史建筑改造利用的更新項目，建設(shè)單位除依法提交相關(guān)材料外，還應(yīng)當(dāng)提交特殊消防設(shè)計技術(shù)資料，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門依法組織專家評審，防火安全保障方案和專家評審意見作為相關(guān)部門審批管理的依據(jù)。(責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

　　(十二)強化既有建筑改造協(xié)同管理。各地應(yīng)當(dāng)建立適應(yīng)城市更新中既有建筑改造利用規(guī)劃、建設(shè)、消防的審批管理規(guī)則。鼓勵各地因地制宜，積極探索“城市微鑒定”“社區(qū)鑒定師”等城市更新服務(wù)制度。對屬于建設(shè)工程規(guī)劃許可豁免清單的項目，申請辦理施工圖審查、施工許可、消防審驗時不再需要提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證。加強消防驗收、備案和投入使用、營業(yè)前消防安全檢查、日常監(jiān)督檢查工作協(xié)同，實現(xiàn)審批管理標準統(tǒng)一和結(jié)果銜接。涉及不可移動文物的應(yīng)符合文物保護相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。(責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳、省消防救援總隊)

　　(十三)實施消防驗收備案分類管理。指導(dǎo)各地依據(jù)建筑所在區(qū)域環(huán)境、使用功能、規(guī)模和高度、耐火等級、防火及疏散能力、消防設(shè)施設(shè)備配置水平等，建立既有建筑改造項目分級分類目錄清單。對目錄清單中的一般項目進一步優(yōu)化程序要件，其中采用告知承諾制方式申請消防驗收備案的，主管部門依據(jù)承諾書出具備案憑證。(責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

　　六、加大財稅金融支持和組織推進力度

　　(十四)拓寬資金來源渠道。在不新增地方政府隱性債務(wù)、依法合規(guī)、風(fēng)險可控的前提下，鼓勵政策性銀行和商業(yè)銀行為城市更新項目實施主體提供長周期、低利率信貸支持。在保障公共利益前提下，對可經(jīng)營、可出售、可出租的更新項目或資產(chǎn)，通過REITs、社會投資人+EPC等多渠道籌集資金，優(yōu)先通過市場化方式運作。鼓勵更新資源產(chǎn)權(quán)人出資自主進行更新改造，共享更新收益。(責(zé)任單位：省財政廳、省發(fā)展改革委、省委金融辦、人民銀行江蘇省分行、金融監(jiān)管總局江蘇局、江蘇證監(jiān)局、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

　　(十五)加大財政支持力度。統(tǒng)籌用好并積極爭取中央專項資金，鼓勵各地整合、統(tǒng)籌利用各項國家政策性資金，推動城市更新項目實施。對符合條件的保障性住房建設(shè)、城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目，支持納入地方政府專項債券申報范圍。優(yōu)化省級專項資金支持方式，更多采取免審即享的方式，對城市更新重點領(lǐng)域和重點地區(qū)符合條件的項目提供貸款貼息，撬動更多金融和社會資本參與城市更新，鼓勵有條件地區(qū)整合資源實行省市(縣)聯(lián)動。(責(zé)任單位：省發(fā)展改革委、省財政廳、省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳)

　　(十六)積極落實稅費優(yōu)惠政策。對國家城市更新試點城市及省級城市更新試點項目，更新主體實施多地塊并宗、更新后交易，積極落實因國家建設(shè)需要依法征收、收回的房地產(chǎn)等土地增值稅有關(guān)稅費支持政策。對“工改工”類的低效產(chǎn)業(yè)用地更新項目，交易環(huán)節(jié)的土地增值稅等各項稅費符合延期繳納稅款條件的，及時予以辦理。(責(zé)任單位：省財政廳、省稅務(wù)局、省自然資源廳)

　　(十七)鼓勵多元主體參與。依據(jù)規(guī)劃管控要求，結(jié)合不同產(chǎn)權(quán)主體意愿，分別或者組合運用政府征收收儲、產(chǎn)權(quán)主體間權(quán)屬轉(zhuǎn)讓、聯(lián)營入股、自主改造等多種形式開展城市更新活動。支持各地成立符合地方特點和更新需求的專業(yè)化更新實施主體，并通過信息公開、模式創(chuàng)新等途徑廣泛吸引社會資本參與，形成聯(lián)動策劃、規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、運營一體化更新解決方案，推動開發(fā)主體轉(zhuǎn)變?yōu)楦碌貐^(qū)的長期運營商。對有經(jīng)營性收益的城市更新項目，鼓勵采用特許經(jīng)營等形式推動政府和社會資本合作。鼓勵運用各類基層議事協(xié)商載體和平臺，以多種形式開展更新方案意見征詢，推動更新過程中的利益協(xié)調(diào)和矛盾化解，保障更新項目的順利實施，實現(xiàn)共建共治共享。(責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳、省發(fā)展改革委、省國資委)

　　(十八)強化綜合評價激勵。建立省級試點項目分類評價辦法，對實施水平較高、綜合效益明顯的項目及時總結(jié)經(jīng)驗，納入省實施城市更新行動可復(fù)制經(jīng)驗做法清單在全省推廣。優(yōu)先推薦國家級獎項，在我省已獲批的創(chuàng)建示范和評比表彰項目中，加大對城市更新項目的支持力度。(責(zé)任單位：省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省自然資源廳)